İşyeri Kira Devri (Hava Parası)

İşyeri kira devri, mevcut kiracının işyeri kira sözleşmesindeki hak ve yükümlülüklerini, dükkan sahibinin izniyle yeni kiracıya devretme işlemidir. Hukuki açıdan önemli bir konu olan işyeri kira devri, çoğu zaman kiracının, kiralanan işyerini devir etmek istemesi ve yeni kiracı ile bir sözleşme yapması ile gündeme gelir. Bu devir işlemine genellikle hava parası denilen bir ödeme eklenir. Hava parası, eski kiracının yeni kiracıdan talep ettiği bir devir bedeli olup, genellikle mevcut işyerinin müşteri portföyü ve kira sözleşmesinin devri için bir tür bedel olarak kabul edilir.

Bu süreçte önemli olan unsurlardan biri, kira sözleşmesinin devrinin dükkan sahibinin iznine tabi olmasıdır. Türk Borçlar Kanunu'na göre, işyeri kiralarının devri kiralayanın (dükkan sahibinin) yazılı iznine tabi tutulmuşken, ancak kiralayanın bu izni haklı bir gerekçe olmaksızın engellemesi mümkün değildir. Bu, kiralayanın haksız bir şekilde izni vermezse hukuki yollara başvurulabileceği anlamına gelir. Bu yazıda, işyeri kirasının devrinin detaylarını, eski ve yeni kiracının hak ve sorumluluklarını, hava parasının hukuki durumunu ve kira devri sözleşmesinin nasıl hazırlanması gerektiğini derinlemesine inceleyeceğiz. Bu tür bir işlemde yapılacak hatalı veya eksik işlemler büyük hak kayıplarına yol açabileceğinden, dikkat edilmesi gereken çok sayıda nokta vardır.

İşyeri Kira Devri Nedir?

İşyeri kira devri, bir kiracının işyerine ait kira sözleşmesindeki tüm hak ve yükümlülüklerini, mevcut kira sözleşmesini devralacak olan yeni kiracıya devretmesi işlemidir. Bu devir işleminde eski kiracı, işyerini kiralamaya devam etmesine rağmen, kira sözleşmesindeki tüm yükümlülükleri yeni kiracıya devreder. Bu süreçte taraflar genellikle devir bedeli olarak "hava parası" adı verilen bir ödeme de yapmaktadır. Hava parası, kiracıdan kiracıya devir sırasında eski kiracının alacağı bir bedel olup, işyerinin devri sürecine ek bir finansal yük getirebilir. Bununla birlikte, kira sözleşmesinin devir sürecinde hukuki güvence altına alınması gereken birçok husus bulunmaktadır. Bu nedenle işyeri kira devri işleminin yapılacağı her durumda detaylı bir inceleme ve gerektiğinde hukuki destek alınması önemlidir.

Hava Parası Nedir? Hava Parası Yasal mı?

Hava parası, eski kiracının, kira sözleşmesini devrettiği yeni kiracıdan talep ettiği bir bedeldir. Bu bedel, genellikle eski kiracının işyerinde elde ettiği müşteri portföyü, işletme değeri ve mevcut kira sözleşmesinin avantajlarına dayanarak talep edilir. Uygulamada hava parası, sözleşmenin devri için bir tür devir bedeli olarak kabul edilir. Ancak, hava parası uygulaması Türkiye’de zaman zaman hukuki tartışmalara yol açmıştır. 2011 öncesinde, hava parası almak 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’a göre suç sayılmakta ve cezai yaptırımlara tabi tutulmaktaydı. Ancak, 2011 yılında yapılan düzenlemeler ile hava parası almak suç olmaktan çıkarılmış ve yasal hale gelmiştir. Bununla birlikte, hava parası miktarının makul bir seviyede olması gerekir, zira aşırı yüksek miktarlarda talep edilen hava paraları, mahkemelerce geçersiz sayılabilir.

İşyeri Kirasının Devrinde Sorumluluk

İşyeri kira sözleşmesinin devrinde, sorumluluklar sadece devreden kiracı ile devralan kiracı arasında değil, aynı zamanda dükkan sahibine karşı da şekillenir. Eski kiracı, işyeri kira sözleşmesinin devri ile birlikte, devir edilen işyerine ilişkin mevcut borç ve yükümlülüklerin ödenmesinden sorumlu olmaya devam edebilir. Ancak, Türk Borçlar Kanunu’na göre eski kiracının bu sorumluluğu müteselsil olarak iki yıl süresince devam eder. Müteselsil sorumluluk, hem eski kiracının hem de yeni kiracının kiralama sözleşmesinden doğan yükümlülükleri birlikte yerine getirmek zorunda olduğu bir durumdur. Yani dükkan sahibi, her iki kiracıdan birine veya her ikisine birden başvurabilir. Bu sorumluluğun geçerli olduğu süre, kira sözleşmesinin süresine bağlı olarak değişiklik gösterebilir ve bu süre sonunda eski kiracının sorumluluğu sona erer.

Eski Kiracının Sorumluluğu

Eski kiracının sorumluluğu, kira sözleşmesinin devri ile başlar ve en fazla iki yıl süresince devam eder. Bu sorumluluk, sadece eski kiracının kiralayana olan borçlarından değil, aynı zamanda yeni kiracının ödemesi gereken kira bedellerinden de sorumlu olmasını kapsar. Eski kiracı, yeni kiracının yerine getirmediği yükümlülüklerden dolayı kiralayana karşı da sorumlu olabilir. Ayrıca, eski kiracı, yeni kiracının işyerinde gerçekleştirdiği zararlardan dolayı da sorumlu tutulabilir. Ancak, eski kiracının sorumluluğu, kira sözleşmesinde önemli değişiklikler yapılması durumunda sona erebilir. Bu değişikliklerin, kira bedelinin artması veya kira süresinin uzatılması gibi durumlar olması, eski kiracının sorumluluğunun devam etmesine neden olabilir.

Yeni Kiracının Sorumluluğu

Yeni kiracı, işyeri kira sözleşmesinin devri ile birlikte, mevcut kira sözleşmesinin tüm şartlarına dahil olur ve bu sözleşmeden doğan yükümlülükleri yerine getirmekle sorumlu olur. Yeni kiracı, eski kiracının devretmiş olduğu borçları, kira bedellerini ve diğer yükümlülükleri kabul eder. Ayrıca, yeni kiracı, eski kiracının işyerinde gerçekleştirdiği zararlardan da sorumlu olacaktır. Ancak, yeni kiracının sorumluluğu, işyerindeki zararların giderilmesi gibi durumlarla sınırlı kalmaz. Kiraya verenin eski kiracıya karşı öne sürdüğü her türlü yükümlülüğü yeni kiracı üstlenir.

İşyeri Kira Devri Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

İşyeri kira devri sözleşmesi, devreden kiracı ile devralan kiracı arasında yapılan ve işyeri kira sözleşmesinin devrini düzenleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşme, her somut duruma özel olarak hazırlanmalıdır ve taraflar arasında yapılacak devir işlemi ile ilgili tüm koşulları açıkça belirtmelidir. Sözleşmede, eski ve yeni kiracının kimlik bilgileri, işyerinin adresi, devir bedeli (hava parası), ödeme şekli ve zamanı, kira sözleşmesinin mevcut durumu gibi detaylar yer almalıdır. Ayrıca, dükkan sahibinin muvafakati de sözleşmede yer alabilir ve bu muvafakatın nasıl alınacağına dair açıklamalar yapılmalıdır. Bu sözleşmenin hukuki geçerliliği için bir avukatla çalışmak, ileride doğabilecek sorunların önüne geçilmesini sağlar.

Kira Devri Davası (Dükkan Sahibinin İzin Vermemesi)

Dükkan sahibi, işyeri kira sözleşmesinin devrine izni olmadan engel olamaz. Türk Borçlar Kanunu'na göre, kiracının yazılı izni olmadan kira sözleşmesinin devri mümkün değildir. Eğer dükkan sahibi izni vermek istemezse, kiracı bu durumu mahkemeye taşıyabilir. Bu durumda, kiracı, dükkan sahibine karşı kira devri davası açarak, işyeri kira sözleşmesinin devrini mahkeme kararı ile gerçekleştirebilir. Bu tür davalar genellikle hızlı sonuçlanmakta, ancak hukuki prosedürlerin doğru şekilde takip edilmesi önemlidir. Bu nedenle kira devri işlemleri ile ilgili olarak deneyimli bir avukatın desteği alınması, davanın hızlı ve doğru bir şekilde sonuçlanmasına yardımcı olacaktır.