Eski ve Ruhsatsız Binalara Sonradan Nasıl Ruhsat Alınır?

1. Giriş

İmar hukuku çerçevesinde, yapıların ruhsata tabi olması temel bir gerekliliktir. Ancak, Türkiye'de ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak inşa edilmiş yapıların sayısının yüksek olduğu bilinmektedir. Ruhsat alınmadan inşa edilen veya ruhsata aykırı değişiklikler yapılan yapılar, hukuki, idari ve teknik açıdan birtakım yaptırımlara tabi tutulmaktadır. Bu makale, 3194 sayılı İmar Kanunu, 6306 sayılı Kanun ve Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği çerçevesinde hazırlanmıştır. Yapılacak her başvuruda ilgili belediye ve idarelerin güncel uygulamaları dikkate alınmalıdır.

2. Ruhsatsız Yapılar ve Hukuki Durumları

2.1. Ruhsatın Tanımı ve Önemi

Ruhsat, bir yapının hukuka uygun olarak inşa edilmesine izin veren idari bir belgedir. 3194 sayılı İmar Kanunu, yapı ruhsatını ve yapı kullanma izin belgesini (iskan ruhsatı) zorunlu kılmaktadır.

2.2. Ruhsatsız Yapılar ve Hukuki Statüleri

Ruhsatsız olarak inşa edilmiş yapılar, kaçak yapı olarak değerlendirilir ve bu yapılara karşı 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddeleri uyarınca idari yaptırımlar uygulanabilir.

Bu kapsamda;

• Yapının inşaatı durdurulabilir.
• Yapı yıkım kararı ile karşı karşıya kalabilir.
• Ruhsatsız yapıya ilişkin para cezası uygulanabilir.

Ancak, bazı durumlarda, ruhsatsız yapılar için sonradan ruhsat alınması mümkündür.

3. Eski Binalara Sonradan Ruhsat Alınması Süreci

3.1. Ruhsat Alınabilirlik Koşulları

Eski ve ruhsatsız bir binaya ruhsat alabilmek için aşağıdaki şartlar sağlanmalıdır:

1. Taşınmazın Tapulu Olması: Yapının bulunduğu arsanın veya arazinin tapuda kayıtlı olması gereklidir.
2. İmar Planına Uygunluk: Yapı, bulunduğu alanın imar planına uygun olmalıdır. İmar planına aykırı yapıların ruhsatlandırılması mümkün değildir.
3. Hisseli Tapu Sahiplerinin Onayı: Yapı, hisseli bir taşınmaz üzerinde yer alıyorsa, hissedarların tamamının muvafakati alınmalıdır.
4. Deprem Yönetmeliğine Uygunluk: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, yapıların deprem yönetmeliğine uygunluğu incelenmektedir.
5. Teknik Raporların Tamamlanması: Mimari proje, statik proje, zemin etüdü ve diğer mühendislik raporları sunulmalıdır.

4. Ruhsat Başvurusu İçin Gerekli Belgeler

Ruhsat almak isteyen yapı sahipleri, aşağıdaki belgeleri temin etmek zorundadır:

• Tapu belgesi
• İmar durumu belgesi (Belediyeden alınır)
• Mimari proje (Yetkili bir mimar tarafından hazırlanmalıdır)
• Statik proje (İnşaat mühendisi tarafından hazırlanmalıdır)
• Zemin etüd raporu
• Yangın ve elektrik tesisat projeleri
• Deprem performans analizi
• Ruhsat harç bedellerinin ödendiğine dair dekont

5. Belediyeden veya Valilikten Ruhsat Alım Süreci

Ruhsat başvurusu, yapının bulunduğu belediye veya il özel idaresine yapılır. Süreç aşağıdaki gibi ilerler:

1. Ön Başvuru: Gerekli belgelerle birlikte ruhsat başvurusu yapılır.
2. İlgili Birimlerin İncelemesi: Belediye veya il özel idaresi, projeleri teknik ve hukuki açıdan inceler.
3. Eksikliklerin Giderilmesi: Eksik belge veya uyumsuzluk varsa, başvuru sahibinden düzeltilmesi istenir.
4. Onay ve Ruhsat Verilmesi: Uygun bulunan yapılara ruhsat verilir.

6. İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi

2018 yılında yürürlüğe giren İmar Barışı, ruhsatsız yapıların belirli şartlar dahilinde yasal hale getirilmesini sağladı. Ancak, İmar Barışı 31 Aralık 2017 tarihinden sonra inşa edilen yapıların ruhsatlandırılmasını kapsamamaktadır.

Önemli Not:

• İmar Barışı kapsamında alınan Yapı Kayıt Belgesi, yapıların tapuda cins değişikliği veya kat mülkiyetine geçişini sağlamaktadır ancak inşaat ruhsatı yerine geçmez.

7. Deprem Yönetmeliği ve Güçlendirme Zorunluluğu

Sonradan ruhsat alınacak eski yapılar için Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) hükümleri dikkate alınmalıdır.

• Deprem Performans Analizi zorunludur.
• Binanın taşıyıcı sisteminin yetersiz olması halinde güçlendirme yapılması gerekebilir.
• Taşıyıcı sistem yetersizliği giderilemezse, bina yıkım kararıyla karşı karşıya kalabilir.

8. Ruhsatlandırmada Karşılaşılan Hukuki Sorunlar

Bazı durumlarda ruhsatlandırma sürecinde hukuki engeller ortaya çıkabilmektedir. Bunlar arasında:

• Hisseli tapularda ortakların itirazı
• İmar planına aykırılık nedeniyle ruhsat verilmemesi
• Belediye veya il özel idaresinin imar durumu değişiklikleri
• Deprem riski yüksek bölgelerde yapı güçlendirme zorunluluğu

Bu gibi durumlarda, idare mahkemelerine dava açılarak hukuki süreç işletilebilir.

9. Avukatın Önemi

Eski ve ruhsatsız binalara ruhsat alınması süreci, imar hukuku, yapı denetim ve mühendislik gereklilikleri açısından oldukça karmaşıktır. İmar planlarına uygunluk, tapu hukuku, deprem yönetmeliği ve yapı denetim süreçleri dikkate alınarak başvuru yapılmalıdır. Bu noktada, bir avukatın hukuki danışmanlığı büyük önem taşımaktadır. Tapu hissedarları arasındaki ihtilaflar, idari başvuruların hukuka uygunluğu ve belediyelerle yaşanan sorunlar ancak deneyimli bir hukukçu aracılığıyla çözüme kavuşturulabilir. Eski binalar için ruhsat alma süreci, yasal prosedürlerin titizlikle yürütülmesini gerektirir. İlgili mevzuata hakim bir avukattan destek almak, sürecin hem hızlanmasını hem de sorunsuz ilerlemesini sağlayacaktır.