Yapı Ruhsatı ve Kaçak Yapılar

Modern kentleşme süreçlerinin hukuki zeminde kontrol altına alınması, yalnızca şehir estetiğinin değil, kamu sağlığı ve güvenliğinin de teminat altına alınması açısından zaruridir. Bu bağlamda yapı ruhsatı, bir yapının inşa edilebilmesi için idareden alınması gereken yasal izni ifade eder. Kaçak yapılar ise, bu izin alınmaksızın veya alınan izne aykırı biçimde inşa edilen yapılardır. Türkiye’de kaçak yapılaşma sorunu, sadece kent estetiği ve çevre düzeniyle sınırlı kalmayıp aynı zamanda mülkiyet hakkı, yıkım kararları, kamulaştırma işlemleri ve cezai yaptırımlar gibi çok sayıda hukukî alanı da doğrudan ilgilendirmektedir. Bu çalışmada yapı ruhsatı kavramı, hukuki dayanakları, ruhsatsız yapıların sonuçları ve idarenin müdahale yetkisi detaylı şekilde incelenecektir.

I. Yapı Ruhsatı Kavramı ve Hukuki Niteliği

A. Tanımı ve Yasal Dayanağı

Yapı ruhsatı, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi uyarınca, bir yapının inşasına başlanmadan önce alınması gereken idari izindir. Ruhsat, bir idari işlem olup yapı sahibine, belirli bir projeye uygun olarak yapı inşa etme hakkı tanır. Bu belge, yapı sahibinin başvurusuna istinaden ve imar planına, yapı standartlarına, çevresel ve teknik normlara uygunluk kontrol edilerek düzenlenir.

İmar Kanunu m. 21: “Ruhsat alınmadıkça hiçbir yapıya başlanamaz. Ruhsat, bu Kanun ve ilgili yönetmeliklere uygun olarak verilir.”

Yapı ruhsatı, aynı zamanda yapı sahibine kamusal alanda bir tasarruf imkânı sağlayan ve üçüncü kişilere karşı bağlayıcılığı olan bir izin işlemidir. Ancak bu izin, bir “hak” değil, idarenin denetimine tabi bir imkândır; her durumda geri alınabilir, iptal edilebilir veya değiştirilebilir.

B. Ruhsat Süreci

Ruhsat başvurusu, yapı sahibi ya da vekili tarafından ilgili belediyeye veya özel idareye yapılır. Başvuru ekinde;

• Tapu kayıtları,

• İmar durumu belgesi,

• Mimari ve statik projeler,

• Elektrik, sıhhi tesisat ve yangın projeleri gibi teknik çizimler yer alır.

Başvurunun ardından idare, projelerin mevzuata uygunluğunu denetleyerek yapı ruhsatını düzenler.

II. Kaçak Yapı Kavramı ve Hukuki Sonuçları

A. Kaçak Yapının Tanımı

Kaçak yapı, ruhsatsız olarak veya ruhsata aykırı biçimde inşa edilen yapılardır. Bu kapsamda;

• Hiç ruhsat alınmaksızın yapılan yapılar,

• Mevcut ruhsata aykırı olarak yapılan değişiklikler (kat artışı, yapı cinsi değişikliği vb.),

• Ruhsat süresi dolmuş olmasına rağmen inşa edilen yapılar, kaçak yapı olarak değerlendirilir.

B. Tespiti ve İdari Yaptırımlar

Kaçak yapıların tespiti halinde idare tarafından uygulanabilecek yaptırımlar şunlardır:

1. Yıkım Kararı (3194 s. Kanun m. 32): Kaçak yapıların derhal mühürlenmesi ve yapı sahibine süre verilerek yıkılması gerekir. Süre sonunda yapı yıkılmazsa idarece re’sen yıkım gerçekleştirilir.

2. İdari Para Cezası (m. 42): Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapan kişilere m² üzerinden hesaplanan idari para cezaları uygulanır.

3. Cumhuriyet Savcılığına Suç Duyurusu: Özellikle koruma altındaki alanlarda yapılan kaçak yapılar, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, Çevre Kanunu veya Türk Ceza Kanunu kapsamında da suç teşkil edebilir.

III. Kaçak Yapılara İlişkin Dava Yolları ve Yargı Süreci

A. İdari Yargıya Başvuru

Yıkım ve para cezası kararlarına karşı ilgililer tarafından idare mahkemesine iptal davası açılabilir. Ancak, kaçak yapının açık şekilde ruhsatsız olduğu ve kamu düzenine aykırılık içerdiği durumlarda mahkemeler genellikle idare lehine karar vermektedir.

B. Yapı Kayıt Belgesi ve İmar Barışı Süreci

2018 yılında yürürlüğe giren İmar Barışı düzenlemesi ile birlikte, belirli bir tarihe kadar yapılmış olan kaçak yapılar için yapı kayıt belgesi alınması mümkün hale gelmişti. Ancak bu belge, imar affı değil, sadece geçici bir kullanım izni sunmuş; mülkiyet hakkı doğurmamış ve yapıların kalıcılığına mutlak garanti vermemiştir.

IV. Kaçak Yapılar ve Mülkiyet Hakkı Arasındaki Çatışma

Kaçak yapılar genellikle özel mülkiyet alanlarında inşa edildiğinden, yıkım kararları anayasal bir hak olan mülkiyet hakkı ile çatışmaktadır. Ancak, Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyet hakkının kamu yararı amacıyla sınırlanabileceğini belirtmiştir. Bu çerçevede, hukuka aykırı bir yapı üzerinde kurulu olan fiilî mülkiyet, haklı bir koruma zırhı oluşturmaz. Nitekim Anayasa Mahkemesi de bu yönde kararlar vermektedir:

AYM Kararı: “Ruhsatsız yapılaşma kamu düzenine aykırıdır. Mülkiyet hakkı, bu yapıların yasal statüsünü meşrulaştıramaz.”

V. Kentsel Dönüşüm, Af Politikaları ve Kaçak Yapılaşma

Türkiye’de kaçak yapılaşmanın kronikleşmesinin en önemli nedenlerinden biri sık sık çıkarılan imar aflarıdır. Bu aflar, planlı kentleşmenin önüne geçmekte, yapı ruhsatı alınmadan da yapı yapılabileceği yönünde toplumsal bir inanç oluşturmaktadır. Oysa sürdürülebilir şehirleşme ancak yapı ruhsatı sisteminin ciddiyetle uygulanmasıyla mümkün olabilir. Kentsel dönüşüm süreçlerinde de ruhsatsız yapılar ciddi sorunlara yol açmakta, hak sahipliği tespiti karmaşıklaşmaktadır.

Yapı ruhsatı, hukuki güvenliği, kent planlamasını ve kamu sağlığını temin eden temel bir araçtır. Kaçak yapılaşma ise sadece bireysel değil, toplumsal anlamda da ciddi riskler doğurur. Bu nedenle idarenin ruhsat denetimi görevini etkin şekilde yerine getirmesi, yargının da bu konuda net ve kararlı bir tutum sergilemesi elzemdir. Öte yandan vatandaşların da bu konuda bilinçlendirilmesi, af beklentilerinin önüne geçilmesi ve hukuki altyapının dijital araçlarla güçlendirilmesi kaçak yapılaşmanın önüne geçilmesinde anahtar rol oynamaktadır.