Kiracı Tahliye Davası

Kiracı tahliye davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (Bazı hükümleri yürürlükten kaldırılmıştır), 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) kapsamında düzenlenmiştir. Bu dava, kiracının sözleşmeye veya kanuna aykırı davranışı, kira süresinin sona ermesi, tahliye taahhüdü veya ihtar gibi sebeplere dayanılarak açılabilir. Türk hukukunda kiracının tahliyesi için sınırlı ve belirli sebepler öngörülmüştür. Tahliye sebepleri iki ana başlık altında incelenebilir:

Sözleşmeye Dayalı Tahliye Sebepleri

Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)

• Kiracı, yazılı bir tahliye taahhüdü vermişse ve taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, mal sahibi bu belgeye dayanarak tahliye davası açabilir.
• Tahliye taahhüdünün yazılı olması şarttır, sözlü taahhütler geçersizdir.

Kira Süresinin Sona Ermesi ve Yenileme Zorunluluğu

• Konut ve çatılı iş yeri kiralarında 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, en az 3 ay önceden bildirim yaparak tahliye davası açabilir (TBK m. 347).

Kanuni Tahliye Sebepleri

Kira Borcunun Ödenmemesi (İİK m. 269 ve TBK m. 315)

• Kiracı, kira bedelini ödememesi halinde ihtar edilerek ödeme süresi tanınır.
• Ödeme süresi içinde borcunu ödemezse tahliye davası açılabilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)

• Kiracı, kira döneminde en az iki kez kira borcunu zamanında ödemezse ve kiraya veren her defasında ihtarname çekmişse, kira dönemi sonunda tahliye davası açılabilir.

Kiralananın Yeniden İnşası veya Esaslı Tamiri (TBK m. 350/1)

• Kiralanan taşınmazın esaslı tamirat veya yeniden inşası nedeniyle kullanımı imkânsız hale gelirse, mal sahibi tahliye davası açabilir.

Kiraya Verenin Konut veya İş Yeri İhtiyacı (TBK m. 350/1)

• Kiraya veren, kendisinin, eşinin veya altsoyu-üstsoyunun konut veya iş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilir.
• Ancak bu davanın kötü niyetli açıldığı ispat edilirse, mal sahibine tazminat yükümlülüğü doğabilir.

Kiracının Başka Bir Konutu Bulunması (TBK m. 352/3)

• Kiracı, aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konuta sahipse, kiraya veren bu durumu ispat ederek tahliye davası açabilir.

Kiracı Tahliye Davası Açma Süreci

Yetkili ve Görevli Mahkeme

• Kiracı tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır (HMK m. 6).
• Davanın usulüne uygun açılmaması halinde yetkisizlik veya görevsizlik itirazlarıyla karşılaşılabilir.

Dava Dilekçesinde Bulunması Gereken Hususlar

Tahliye davası açarken dilekçede aşağıdaki hususlara yer verilmelidir:

• Davacı ve davalı bilgileri
• Kiralanan taşınmazın açık adresi
• Tahliye sebebinin açıklanması
• Dayanılan hukuki sebepler ve maddi olaylar
• Deliller (kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü, ihtarnameler, banka dekontları vb.)
• Sonuç ve talep (tahliye kararı verilmesi talebi)

Kiracı Tahliye Davalarında Süreler ve Zamanaşımı

• Tahliye taahhüdüne dayalı davalar, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
• İki haklı ihtara dayalı tahliye davaları, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
• Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için önce ihtar çekilmeli, borcun süresi içinde ödenmemesi halinde dava açılmalıdır.

Kiracı Tahliye Davalarında İhtiyati Tedbir ve İcra Yoluyla Tahliye

Kiraya veren, tahliye sürecini hızlandırmak için ihtiyati tedbir talep edebilir. Ayrıca, icra takibi yoluyla da tahliye işlemi başlatılabilir.

İcra Yoluyla Tahliye (İİK m. 269)

• Kiraya veren, doğrudan icra takibi başlatarak ödeme emri gönderebilir.
• Kiracı ödeme yapmazsa ve itiraz etmezse, tahliye işlemi başlatılabilir.
• İtiraz edilirse, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılmalıdır.

Mahkeme Kararıyla Tahliye

• Mahkeme tahliye kararı verirse, kararın kesinleşmesiyle birlikte icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilir.

Tahliye Davasında Avukatın Önemi

Kiracı tahliye davaları, karmaşık hukuki süreçleri içerdiğinden profesyonel hukuki destek almak, davanın başarıyla sonuçlanmasını sağlar. Avukat, gerekli delillerin toplanmasını, ihtarnamelerin usulüne uygun düzenlenmesini ve mahkeme sürecinin etkin yürütülmesini sağlar. Kiracı tahliye davaları belirli şartlara bağlı olup, yanlış işlemler nedeniyle hak kayıpları yaşanmaması için hukuki sürecin dikkatle yönetilmesi gerekir. Tahliye işlemlerinde avukat desteği alınması, dava sürecinde hata yapılmasını önleyerek hukuki menfaatlerin korunmasını sağlayacaktır.