Kiracı Hakları ve Tahliye Davalarında Yargısal Uygulamalar

Kiracı hakları, Anayasa, Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuatlar ile güvence altına alınmış olup, özellikle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ve devamı maddelerinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Kiracının en temel haklarından biri, sözleşme süre boyunca konut veya işyerini kullanma hakkıdır. Bu kapsamda, kiraya verenin kira ilişkisini tek taraflı iradesiyle sona erdirmesi mümkün değildir. Kiracının tahliyesi belirli hallerde ve ancak yargı kararıyla gerçekleştirilebilir. Hukukumuzda kiracı lehine getirilen bu düzenlemeler, kiracının barınma hakkı ve iş hayatının sürekliliği açısından önemlidir. Ayrıca, şehirleşmenin artması, konut sorununun büyümesi ve ekonomik dalgalanmalar kira ilişkilerini çok daha hassas hale getirmektedir. Bu nedenle, kiracının korunmasına ilişkin hukuki düzenlemeler, sosyal devlet ilkesi çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Kiracının Temel Hakları ve Korunma Mekanizmaları

Kiracılar, kira sözleşmesi süre boyunca ve belirli şartlar altında haklarını kullanabilir. Kiracının en önemli haklarından biri, "kullanma hakkı"dır. Kiralanan taşınmaz, kiracının belirlenen amaca uygun şekilde kullanımına sunulmalı ve kiraya veren bu kullanımı engellememelidir.

Kiracının bir diğer hakkı, "bedel ödeme borcu ile orantılı olarak hizmet alma hakkı"dır. Kiraya veren, kiralananı sözleşmede belirtilen şekilde teslim etmek ve işler halde tutmakla yükümldür. Kiralananda meydana gelen hasar ve bozukluklar, kiracının kusuru dışında gelişmişse, kiraya verenin bunu gidermesi gerekir.

Ayrıca, kiracının "kira artış oranlarına karşı korunma hakkı" da mevcuttur. Türkiye'de son dönemde yüksek enflasyon nedeniyle kira artışlarının denetlenmesi ihtiyacı ortaya çıkmış ve kanuni düzenlemeler yapılmıştır. 2022 yılından itibaren konut kiraları için %25 sınır getirilmiştir ve bu sınırın devam edip etmeyeceği tartışmaya açıktır.

Tahliye Sebepleri ve Yargısal Uygulamalar

Tahliye davaları, hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından hukuki ihtilaflara yol açan en önemli konular arasındadır. Kiracı tahliye davaları çeşitli sebeplerle açılabilmektedir. Bunların başlıcaları:

1. Kira bedelinin ödenmemesi: 6098 sayılı TBK'nun 315. maddesi uyarınca, kiracı, kendisine yazılı olarak ihtar gönderilmesine rağmen kira borcunu ödemezse tahliye süreci başlatılabilir. Mahkemeler bu konuda titizlikle hareket etmekte olup, ihtar prosedürüne uyulup uyulmadığını değerlendirmektedir.

2. Tahliye taahhütnamesi: Kiracı, belirli bir tarihte evi boşaltacağına dair noter onaylı bir taahhüt vermişse, mal sahibi bu taahhütnameye dayanarak tahliye davası açabilir. Ancak, mahkemeler bu taahhütlerin baskı ile alınıp alınmadığını incelemektedir.

3. Ev sahibinin ihtiyacı: Mal sahibi, kendisi veya birinci dereceden yakınları için kiralanana ihtiyacı olduğunu ispat ederse tahliye talep edebilir. Ancak bu ihtiyacın samimi ve gerçek olması gerekmektedir.

4. Kiralananın yeniden inşaa ve esaslı onarım gerektirmesi: Bina yıkılacak veya köklü tadilat yapılacaksa, mal sahibi tahliye talep edebilir. Bu davalarda mahkemeler, inşaa ruhsatının alınıp alınmadığına ve tadilatın zorunluluğuna dikkat etmektedir.

Hukuki Destek ve Avukatın Rolü

Tahliye davaları ve kiracı haklarına ilişkin davalar, karmaşık hukuki prosedürler içermektedir. Gerek kiracılar gerekse mal sahipleri, haklarının korunması için uzman bir avukattan hukuki destek almalıdır. Tahliye süreci ve kiracı hakları konusundaki en kritik unsur, hukuki yollara başvurmadan önce tarafların uzlaşma yollarını aramasıdır. Ancak hukuki yollar kaçınılmaz hale geldiğinde, profesyonel bir avukat rehberliğinde hareket edilmesi, tarafların hak kaybına uğramaması açısından kritik önem taşımaktadır.