Kira Artışı ve Hukuki Sınırlandırmalar

1. Kira Artışının Hukuki Dayanakları

Kira artışı, hem kiracı hem de kiraya veren açısından büyük önem arz eden ve hukuki çerçevesi net bir şekilde belirlenmiş bir konudur. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili mevzuat, kira bedelinin belirlenmesi ve artışına ilişkin esasları düzenlemektedir. Özellikle konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kira artışının sınırlandırılması, kiracının ekonomik açıdan korunmasını sağlamak amacıyla getirilmiş önemli bir hukuki mekanizmadır. Bununla birlikte, kira artışlarının serbest piyasa koşullarına ne ölçüde bırakılması gerektiği, hukuk sistemlerinde farklı şekillerde ele alınmaktadır.

Kira artışlarına ilişkin düzenlemelerin temel kaynağı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesidir. Bu madde, kira artış oranlarının belirlenmesinde Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan on iki aylık ortalama tüketici fiyat endeksini (TÜFE) esas almıştır. Ancak, 2022 yılında yaşanan yüksek enflasyon ve ekonomik dalgalanmalar sebebiyle hükümet, konut kira artışlarına %25'lik üst sınır getiren geçici bir düzenleme yürürlüğe koymuştur. Bu sınırlandırma, kiracının enflasyon karşısında korunmasını amaçlarken, mülk sahiplerinin de mağdur olmaması için hukuki çerçevede çeşitli düzenlemeler yapılmıştır.

2. Kira Artışında Yasal Sınırlar ve Uyarlama Davaları

TBK'nın 344. maddesi, kira artışlarının sınırsız bir şekilde yapılamayacağını öngörse de, taraflar arasında yaşanan uyuşmazlıklar mahkemelere taşınabilmektedir. Kira bedelinin mevcut ekonomik koşullara göre hakkaniyetsiz hale gelmesi durumunda uyarlama davası açılması mümkündür. Uyarlama davaları, özellikle olağanüstü ekonomik koşulların oluştuğu durumlarda kiraya verenin veya kiracının kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilmesini sağlar.

Uyarlama davaları, Yargıtay içtihatları doğrultusunda şekillenir ve hâkim, sözleşmenin taraflarının ekonomik durumunu, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olup olmadığını değerlendirerek adil bir karar vermeye çalışır. Ancak, mahkemeler genellikle, sözleşme serbestisi ilkesine bağlı kalarak ve mevzuatta öngörülen sınırları aşmadan karar vermektedir. Kiracının kira bedelinin fahiş artışına maruz kalması veya kiraya verenin düşük kira bedeli nedeniyle ciddi ekonomik kayıplara uğraması gibi durumlarda uyarlama davası açılması mümkündür.

Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde mahkemeler, kira bedellerinin uyarlanmasına ilişkin değerlendirmelerinde hakkaniyet ilkesini ve ekonomik koşulları dikkate alarak kararlar vermektedir. Ancak burada önemli olan husus, mahkemelerin kira bedelini doğrudan değiştirmemesi, sadece mevcut ekonomik şartlara uygun bir çözüm üretmesidir.

3. Geçici Kira Artış Sınırları ve Anayasa'ya Uygunluk Tartışmaları

Son yıllarda kira artışlarına getirilen %25’lik üst sınırın, mülkiyet hakkına ve sözleşme serbestisine aykırılık taşıyıp taşımadığı hukuk çevrelerinde tartışılan bir konudur. Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyet hakkını koruma altına almakta olup, mal sahibinin malını kullanma ve ondan ekonomik yarar sağlama hakkını güvence altına almaktadır. Bununla birlikte, Anayasa’nın 13. maddesi uyarınca, temel hak ve özgürlüklerin ancak kamu yararı ve hukuki ölçülülük ilkesi çerçevesinde sınırlandırılabileceği belirtilmektedir.

Bu noktada, Anayasa Mahkemesi ve Danıştay kararlarında, kira artışına getirilen geçici sınırlamaların kamu yararına yönelik olduğu ve ölçülülük ilkesini ihlal etmediği yönünde değerlendirmeler yapılmaktadır. Ancak, uzun vadede piyasa koşullarının ve mülk sahiplerinin ekonomik çıkarlarının göz önünde bulundurulması gerektiği de unutulmamalıdır.

Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde konut arzının düşük, talebin yüksek olması kira bedellerinin kontrolsüz bir şekilde artmasına neden olmuş ve bu durum devletin kira artışlarını geçici olarak sınırlandırmasını zorunlu kılmıştır. Ancak, hukuki açıdan bu tür müdahalelerin süresiz hale getirilmesi, mülkiyet hakkını ihlal edebilir ve piyasa ekonomisine zarar verebilir.

4. Yargıtay Kararları Işığında Kira Artışı Davaları

Kira artışına ilişkin yargı kararları, mevzuatın nasıl uygulandığını anlamak açısından büyük önem taşır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin çeşitli kararlarında, kira sözleşmelerindeki artış oranlarının yasal sınırları aşamayacağı belirtilmiş, ayrıca fahiş artış taleplerinin hakkaniyete aykırı olduğu vurgulanmıştır.

Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019 tarihli bir kararında, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde yer alan "kira artışı serbestçe belirlenecektir" hükmü, TBK 344 kapsamında geçersiz kabul edilmiştir. Mahkeme, kira artış oranının TÜFE ortalamasıyla sınırlandırılması gerektiğini belirtmiş ve sözleşmedeki serbest kira artışı hükmünün kanuna aykırı olduğu sonucuna varmıştır.

Başka bir Yargıtay kararında ise, mal sahibinin kiracıya tahliye baskısı yapmak amacıyla hukuka aykırı kira artışları talep ettiği tespit edilmiştir. Mahkeme, bu durumun kiracının haklarını ihlal ettiğine ve TBK 27. madde kapsamında sözleşmenin geçersiz olduğuna hükmetmiştir. Bu gibi emsal kararlar, kira hukuku açısından önemli içtihatlar oluşturmakta ve hukuki uygulamalara yön vermektedir.

Avukatın Önemi

Kira artışı ve hukuki sınırlandırmalar konusunda taraflar arasında sıklıkla hukuki ihtilaflar doğabilmektedir. Özellikle kiracıların haklarının korunması ve mülk sahiplerinin mağduriyet yaşamaması adına, kira sözleşmelerinin hukuka uygun şekilde hazırlanması ve dava süreçlerinde profesyonel bir avukat desteği alınması büyük önem taşımaktadır.

Kira artışına ilişkin uyuşmazlıklar, sadece bireysel sözleşmelerden doğan sorunlar olmayıp, ekonomik dengeleri, konut arz-talep dengesini ve hatta sosyal politikaları etkileyen geniş çaplı hukuki meselelerdir. Dolayısıyla, kira artışıyla ilgili yasal düzenlemeleri iyi anlamak ve buna uygun şekilde hareket etmek, hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin haklarını koruyabilmesi açısından gereklidir. Avukatlar, müvekkillerine kira hukuku konusunda rehberlik ederek, en doğru hukuki çözümleri sunabilmektedir.