Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Apartman Yönetimi
1. Kat Mülkiyeti ve Kat Malikleri Kavramı
Kat mülkiyeti, bir binada bağımsız bölümler oluşturarak bu bölümler üzerinde mülk sahiplerine tanınan kullanma ve tasarruf hakkını ifade eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), kat mülkiyetinin kurulması, hak sahiplerinin yetkileri ve sorumlulukları ile apartman yönetiminin hukuki esaslarını belirleyen temel mevzuattır. Kat malikleri, binada sahip oldukları bağımsız bölümler üzerinde tapuya tescil edilmiş haklara sahip olmalarının yanı sıra ortak alanlar konusunda da sorumluluklar taşırlar.
Kat mülkiyeti, resmi senet ve tapuya tescil ile kazanılır. Tapuya kayıtlı olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. Kat maliklerinin haklarından biri, bağımsız bölümlerini istedikleri şekilde kullanma ve kiraya verme hakkıdır. Ancak, apartman sakinlerinin huzurunu bozan veya yapının amacına aykırı faaliyetlerde bulunulamaz. Bu noktada, apartman yönetiminin ve yönetim planının kat maliklerinin hak ve yükümlülkleri açısından büyük önemi vardır.
Kat malikleri, ortak alanların kullanımı konusunda da belirli sınırlamalara tabidir. Apartman ortak alanları, asansörler, merdivenler, çatı, bahçe ve otopark gibi bölgeleri kapsar. Ortak alanların kullanımında her kat malikinin eşit haklara sahip olmasının yanı sıra, ortak giderlere katılma zorunluluğu da vardır. İşletme projesi kapsamında belirlenen aidatlar, apartman giderlerinin eşit ve adil bir şekilde paylaştırılmasını sağlar. Kat maliklerinin birbirlerine ve apartman yönetimine karşı sorumluluklarını yerine getirmemesi halinde hukuki yollara başvurulabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderlere katılmayan veya apartman huzurunu bozan maliklere karşı uygulanabilecek yaptırımları detaylı bir şekilde düzenlemiştir. Bu yaptırımlar, ihtar, icra takibi ve dava yoluyla tahliye gibi hukuki yollara kadar gidebilir.
2. Apartman Yönetiminin Hukuki Dayanağı ve Yönetim Planı
Apartman yönetimi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ayrıntılı olarak düzenlenmiş olup, büyükçe bir yapıda ortak alanların düzenlenmesi, giderlerin paylaşımı ve kuralların belirlenmesi gibi konuları kapsamaktadır. Apartman yönetiminin temel dayanaklarından biri "yönetim planı"dır. Yönetim planı, apartmanda yaşayan kat maliklerinin hak ve sorumluluklarını belirleyen bir sözleşme niteliğindedir. Yönetim planı, apartman sakinlerinin uymak zorunda olduğu kuralları belirleyen ve tapu siciline kayıtlı bir belgedir. KMK’nın 28. maddesine göre, yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir nitelik taşır. Yönetim planı, apartmandaki yönetim şekli, yöneticinin yetki ve görevleri, ortak alanların kullanım kuralları ve giderlerin dağıtım esasları gibi konuları içerir.
Apartman yönetimi, bir yönetici veya yönetim kurulu tarafından gerçekleştirilebilir. Yönetici, kat malikleri tarafından seçilir ve apartmanın idaresi ile ilgili her türlü hukuki ve mali işlemleri yürütmekle yükümldür. Yönetici atanmazsa, kat maliklerinden biri yönetici olarak atanabilir veya mahkemeye başvurarak bir yönetici atanması talep edilebilir. Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dört çoğunluğu aranır. Ancak, yönetim planındaki belirli maddeler, Kanun'un emredici hükümlerine aykırı olamaz. Örneğin, kanuna göre sahipsiz bir canlının sokakta beslenmesi ve doyurulması yasak değildir. Apartman yönetim kurulunun bu nedenle apartman önündeki sokakta hayvan beslenmesini yasaklaması mümkün değildir.
3. Apartman Yöneticisinin Seçimi, Görevleri ve Sorumlulukları
Apartman yöneticisi, kat maliklerinin katıldığı toplantıda oylama ile belirlenir. KMK'ya göre, apartmanda sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm bulunuyorsa, yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat malikleri arasından seçilebileceği gibi, harici bir profesyonel yönetici de atanabilir. Yöneticinin görevleri, apartmanın düzenli şekilde yönetilmesini sağlamak, ortak giderleri toplamak, genel kurallara uyumu denetlemek ve hukuki süreçleri yürütmektir. Yönetici, apartmanın mali işlerini ve giderlerini kayıt altına almak zorundadır. Mali sorumluluklarını yerine getirmeyen bir yönetici, kat malikleri tarafından azledilebilir veya hukuki süreçlere tabi tutulabilir. Yöneticinin hukuki sorumlulukları da vardır. Yöneticinin görevi kötüye kullanıldığında veya apartmanı zarara uğrattığında tazminat davası ile karşı karşıya kalabilir. Bu nedenle, apartman yöneticisinin hukuki ve mali yükümlülüklerini bilmesi ve buna uygun hareket etmesi büyük önem taşır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Apartman Yönetimi
1. Kat Mülkiyeti ve Kat Malikleri Kavramı
Kat mülkiyeti, bir binada bağımsız bölümler oluşturarak bu bölümler üzerinde mülk sahiplerine tanınan kullanma ve tasarruf hakkını ifade eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), kat mülkiyetinin kurulması, hak sahiplerinin yetkileri ve sorumlulukları ile apartman yönetiminin hukuki esaslarını belirleyen temel mevzuattır. Kat malikleri, binada sahip oldukları bağımsız bölümler üzerinde tapuya tescil edilmiş haklara sahip olmalarının yanı sıra ortak alanlar konusunda da sorumluluklar taşırlar.
Kat mülkiyeti, resmi senet ve tapuya tescil ile kazanılır. Tapuya kayıtlı olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. Kat maliklerinin haklarından biri, bağımsız bölümlerini istedikleri şekilde kullanma ve kiraya verme hakkıdır. Ancak, apartman sakinlerinin huzurunu bozan veya yapının amacına aykırı faaliyetlerde bulunulamaz. Bu noktada, apartman yönetiminin ve yönetim planının kat maliklerinin hak ve yükümlülkleri açısından büyük önemi vardır.
Kat malikleri, ortak alanların kullanımı konusunda da belirli sınırlamalara tabidir. Apartman ortak alanları, asansörler, merdivenler, çatı, bahçe ve otopark gibi bölgeleri kapsar. Ortak alanların kullanımında her kat malikinin eşit haklara sahip olmasının yanı sıra, ortak giderlere katılma zorunluluğu da vardır. İşletme projesi kapsamında belirlenen aidatlar, apartman giderlerinin eşit ve adil bir şekilde paylaştırılmasını sağlar. Kat maliklerinin birbirlerine ve apartman yönetimine karşı sorumluluklarını yerine getirmemesi halinde hukuki yollara başvurulabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderlere katılmayan veya apartman huzurunu bozan maliklere karşı uygulanabilecek yaptırımları detaylı bir şekilde düzenlemiştir. Bu yaptırımlar, ihtar, icra takibi ve dava yoluyla tahliye gibi hukuki yollara kadar gidebilir.
2. Apartman Yönetiminin Hukuki Dayanağı ve Yönetim Planı
Apartman yönetimi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ayrıntılı olarak düzenlenmiş olup, büyükçe bir yapıda ortak alanların düzenlenmesi, giderlerin paylaşımı ve kuralların belirlenmesi gibi konuları kapsamaktadır. Apartman yönetiminin temel dayanaklarından biri "yönetim planı"dır. Yönetim planı, apartmanda yaşayan kat maliklerinin hak ve sorumluluklarını belirleyen bir sözleşme niteliğindedir. Yönetim planı, apartman sakinlerinin uymak zorunda olduğu kuralları belirleyen ve tapu siciline kayıtlı bir belgedir. KMK’nın 28. maddesine göre, yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir nitelik taşır. Yönetim planı, apartmandaki yönetim şekli, yöneticinin yetki ve görevleri, ortak alanların kullanım kuralları ve giderlerin dağıtım esasları gibi konuları içerir.
Apartman yönetimi, bir yönetici veya yönetim kurulu tarafından gerçekleştirilebilir. Yönetici, kat malikleri tarafından seçilir ve apartmanın idaresi ile ilgili her türlü hukuki ve mali işlemleri yürütmekle yükümldür. Yönetici atanmazsa, kat maliklerinden biri yönetici olarak atanabilir veya mahkemeye başvurarak bir yönetici atanması talep edilebilir. Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dört çoğunluğu aranır. Ancak, yönetim planındaki belirli maddeler, Kanun'un emredici hükümlerine aykırı olamaz. Örneğin, kanuna göre sahipsiz bir canlının sokakta beslenmesi ve doyurulması yasak değildir. Apartman yönetim kurulunun bu nedenle apartman önündeki sokakta hayvan beslenmesini yasaklaması mümkün değildir.
3. Apartman Yöneticisinin Seçimi, Görevleri ve Sorumlulukları
Apartman yöneticisi, kat maliklerinin katıldığı toplantıda oylama ile belirlenir. KMK'ya göre, apartmanda sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm bulunuyorsa, yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat malikleri arasından seçilebileceği gibi, harici bir profesyonel yönetici de atanabilir. Yöneticinin görevleri, apartmanın düzenli şekilde yönetilmesini sağlamak, ortak giderleri toplamak, genel kurallara uyumu denetlemek ve hukuki süreçleri yürütmektir. Yönetici, apartmanın mali işlerini ve giderlerini kayıt altına almak zorundadır. Mali sorumluluklarını yerine getirmeyen bir yönetici, kat malikleri tarafından azledilebilir veya hukuki süreçlere tabi tutulabilir. Yöneticinin hukuki sorumlulukları da vardır. Yöneticinin görevi kötüye kullanıldığında veya apartmanı zarara uğrattığında tazminat davası ile karşı karşıya kalabilir. Bu nedenle, apartman yöneticisinin hukuki ve mali yükümlülüklerini bilmesi ve buna uygun hareket etmesi büyük önem taşır.
Kat Mülkiyeti Kanunu , Apartman Yönetimi , Yönetici , Toplantı , Aidat , Mali Durum , Karar Alma , Hukuk , Sorumluluk , Şeffaflık ,
